Immobilienmakler haben heute meistens damit zu kämpfen, dass Rentner – die in ein privates Alten- oder Pflegeheim einziehen wollen oder müssen – leidvoll erfahren, dass sie weniger für ihr Eigenheim erhalten als ihr Nachbar noch vor wenigen Jahren. „Woher kommt dies?“ fragen sie dann ungläubig. Sie glauben es oft nicht, gehen zum nächsten Makler und bleiben oft bei demjenigen, der ihnen hohe Preise verspricht. Sie verkaufen dann nicht, warten ein Jahr – und schon wieder sind die Preise gefallen. Selbst der „Gutachterausschuss“ der die Preise des Vorjahres gesammelt und ausgewertet hat, liegt folglich mit seinen Preisangaben oft nicht mehr richtig. Die Rufnummer des Gutachterausschusses kann man meistens auf dem Bauamt oder am „Bürgertelefon“ erfragen.

Die Leerstände sind insbesondere in den letzten Jahren in vielen Gebieten Westdeutschlands im Gewerbebau erheblich mehr geworden. Im Wohnungsbau sind sie besonders in Ostdeutschland hoch. Entsprechend fallen teilweise die Preise. Andererseits steigen sie wieder, z. T. erheblich, bei den Eigentumswohnungen. Selbst bei Eigenheimen aller Art stagnieren sie, teilweise aus Angst vor Inflation, wegen der Finanzkrise. Bei der gebraucht-Immobilie können u. U. erhebliche Kosten für die Haussanierung, vor allem wegen der Bestimmungen zur Energieeinsparung nach 2009, hinzu kommen. Dies wird durch den Energieausweis dokumentiert.Siehe hierzu www.haussanierungspraxis.de .

Die Zeitschrift DER SPIEGEL meinte dazu in Heft 9/04 unter dem Titel Büroblase: „Lange Zeit galten Immobilien in Deutschland als sicherste Form der Geldanlage. Nun stehen quer durch die Republik Gewerbeflächen leer, und auch Wohnhäuser und Eigentumswohnungen verlieren an Wert. Sinkende Geburtenraten und Überangebote drücken die Preise weiter.“

Vor allem ist es aber die zunehmende Verminderung der Anzahl der Beschäftigten und der Einkünfte der Bevölkerung, gleichgültig ob Arbeiter, Angestellte, Rentner oder Unternehmer. Die Zahl der Insolvenzen hat eine nie gekannte Höhe erreicht. Hinzu kommt der immer wieder – vor allem von Grünen-Mandatsträgern – vorgetragenen Wunsch, Sparguthaben und Immobilienbesitz mit Steuern zu belegen. Da beides aus versteuertem Geld, sehr oft als Altersversorgung, angesammelt wurde, handelt es sich bei dieser Steueridee einmal um eine Enteignung und sodann um eine unsoziale Wegnahme von Altersversorgungen, die nur dann etwas gerechtfertigt wäre, wenn man auch Beamten und Rentnern versteuerte Altersversorgungen noch einmal versteuern würde, was unzulässig ist.  Hinzu kommt, dass eine Immobiliensteuer entweder die Mieten erhöhen oder weitere Leerstände bringen würde. Weitere Leerstände oder sinkende Mieteinnahmen würden geringere Staatseinnahmen nach sich ziehen.

Im vorgenannten SPIEGEL 9/04 wird von Leerständen und hohem Preisverfall im Immobilienbereich berichtet. Eine Tabelle (Quelle: Bulwien AG, Economist) vergleicht die Entwicklung der Preise mit dem Jahre 1975. Im Jahre 1995 lagen die Preise mit etwa + 10 bis 15 % in Deutschland, USA, Frankreich, und Großbritannien noch fast gleich. Im Jahre 2003 dagegen entsprachen sie in Deutschland dem Stand von 1975 (Tendenz nach unten), in den USA dagegen ca. +35 %, in Frankreich ca. +60 % und in Großbritannien ca. +125 %. Auf einer Karte wird dann der Preisverfall gezeigt. Einige Werte sollen nachfolgend kurz tabellarisch wiedergegeben werden:

Preisverfall von 1992 zu 2003 in %, inflationsbereinigt als Auszug (aus Spiegel 9/04)

Die Leerstände (hier bei Büroflächen) sind teilweise Ursache des Preisverfalls (7. 10. 06 HA).

Nachfolgend lt. Aengevelt Reasearch Flächen, die seit mindestens 5 Jahren zu 50 % oder mehr leer standen.

Gewerbe-Immobilieninvestitionen sind in Deutschland in Orten empfehlenswert, in denen im Vergleich zur Ortsgröße Investitionen geplant sind und Innovationen möglich sind, die langfristig den Flächengewerbebedarf erhöhen. Ein Beispiel ist die Kleinstadt  Wittenburg, direkt an der A 24 Hamburg-Berlin. Schon jetzt stellt Dr. Oetker dort in seinem modernen Werk Pizza für Ost und West einschließlich Italien her. Weitere Großbetriebe haben sich angesiedelt und zur Jahreswende 2006/7 eröffnete das moderne Snow-Center, eine der größten überdachten Wintersportanlagen Nordeuropas und Anzugspunkt für Wintersportler besonders aus den skandinavischen Ländern. Info  www.wittenburg.de .

Erwerb der Gebrauchtimmobilie (NE 1.4)

Wenn der Nachbar gerade in gleicher Größe und Lage seine völlig gleiche Immobilie verkauft hat, ist der Wert leicht im Vergleichsverfahren zu ermitteln. Doch dies kommt sehr selten vor.. Für die reinen Grundstückskosten gibt es allerdings sehr häufig Vergleichswerte. Der Gutachterausschuss (im Telefonbuch oder bei der Baubehörde die Rufnummer erfragen) kennt meistens die Grundstücks-Vergleichspreise, die allerdings frühestens aus dem Vorjahre stammen können. Bei fallenden Preisen sind die Preise des Gutachterausschusses immer zu hoch und bei steigenden zu niedrig.

Der Abbau von Arbeitsplätzen und die Verlagerung von Firmen hat deshalb große Auswirkungen auf die Immobilienpreise, weil gleichzeitig die verbleibenden mittelständischen Firmen und Freiberufler immer mehr in ihren Einnahmen beschnitten werden. Andernfalls könnten sie, und junge Neuunternehmer, ja auch leicht mehr Platz für ihr Büro gebrauchen.

Die Preise für Immobilien sind seit 1996 aus vorgenannten Gründen im Abwärtstrend begriffen. Dies muss leider in die beschriebene Wertermittlung einfließen: Das Sachwertverfahren für Omas Häuschen, das Ertragswertverfahren für das Vermietobjekt.

Die Wertermittlung sollte beim Kauf jeder Gebrauchtimmobilie erstellt werden: Für die Kreditgeber, bei der Erbauseinandersetzung für die Erben und vielleicht auch für das Finanzamt, wenn die Grundsteuer wegen eines zu hohen Einheitswertes zu hoch ist – oder werden kann. 

Erwerb durch eine Versteigerung (NE 1.5) 

Jährlich wuchs die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien, fast parallel den Insolvenzen, erheblich. Im Jahre 2003 mit fast 92.000 wieder über 4 % mehr als im Vorjahr. Allerdings ist Deutschland dabei nicht mit den USA und der dortigen und hiesigen Bankenkrise durch US-Immobilienpleiten zu vergleichen.

Weil die Versteigerungsobjekte meistens oft zu hoch belastet sind, wollen die Banken einen möglichst hohen Preis erzielen. Oft ist liegt dieser Preis nur 10 bis 30 % unter dem Verkehrswert der Schätzung. Und da ist Vorsicht geboten. Allein die heutigen Bestimmungen zur Energieeinsparung machen ältere Häuser oft fast wertlos. Zuerst erkundigt sich der Interessent nach den Versteigerungsobjekten und Terminen: Info bei den Amtsgerichten und z. B. www.immobilien-auktionen.de , www.argetra.de

Dann werden die interessanten Objekte, eventuell mit einem Bauberater zusammen, soweit wie möglich besichtigt, manchmal können auch Nachbarn zusätzlich Auskunft erteilen. Das Ergebnis der Besichtigungen sollten Preislimits unter Einbeziehung aller Kosten und Reparaturen sein. Dann geht es los: Die Versteigerung beginnt und bei 30 % unter der Wertschätzung hat auch die Bank beim ersten Versteigerungstermin häufig ein Limit gesetzt. Vielleicht war ja die Schätzung auch viel zu hoch und orientierte sich an alten Preisen der Gutachterausschüsse. Es kann ja noch preiswerter werden.

Und richtig: Ein nächster Termin wird bekannt gegeben. Innerhalb von 30 Minuten können Gebote aufsteigender Art abgegeben werden. Wer dann den Zuschlag erhält, muss 10 % des Wertes als Sicherheit in bar oder als Scheck mit Bankbestätigung als Anzahlung hinterlegen. Das „Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung von Grundstücken (ZVG 108)“ regelt den Ablauf der Versteigerung genau. Einfach im Taschenbuch vom Verlag C.H. Beck aus München erwerben und schon weiß man mehr.

Interessant wird eine Versteigerung erst, wenn man ein richtiges Schloss in schönster Lage, vielleicht sogar mit Nebengebäuden, ersteigern kann. Dankwart Guratzsch berichtet (14. 3. 04 in WamS), „seit die Kulturstaatsministerin Christina Weiss das Förderprogramm Dach & Fach gekippt hat, ist es um das Überleben bedeutender Kulturdenkmale schlecht bestellt. Auf Auktionen werden Kleinodien der Baukunst nun zu Wurstbudenpreisen feilgeboten.“ Also das Schloss ist in Deutschland billiger als das Einfamilienhaus. Dazu gibt es dann noch Fördergeld, also nichts wie ran! 

Weitere Wege zum Wohneigentum (NE 1.6) 

A Um- und Anbau: Diese Baumaßnahme ist, wegen der vorhandenen Erschließung und vieler zusätzlicher Vorteile, fast immer von rechnerischem Vorteil. Nicht vermietbare Räume werden dadurch oft vermietbar, oder durch Aufstockung wird preiswerter Zusatzwohn- oder Büroraum geschaffen. Bewährt hat sich hierbei eine neue Bauweise aus Betonfertigteilen, die die untere Einrüstung bei schneller Fertigstellung spart. Die übrigen Hinweise entsprechend weitgehend denen des Neubaues.

B Wohneigentum bei der Eigentumswohnung: Zuletzt noch die große Frage, will man beim Wohneigentum mit allen Miteigentümern gemeinschaftlich haften, vielleicht sogar die Kosten zahlungsunfähiger Miteigentümer mit übernehmen müssen  - oder kann man sich ein Haus auf eigenem Grundstück erlauben. Die Beantwortung ist von vielen Faktoren abhängig. DasWohneigentumsgesetz bestimmt die Rechte und Pflichten der Wohneigentümer. Siehe unter www.gesetze-im-internet.de . Wenn viele Häuser auf kleinem Grundstück stehen, ist meistens keine reale Teilung möglich. Dann ist auch dies Wohneigentum (z. B. RH, DHH).

C Die Immobilien-Fonds: Fast ausschließlich für Bürobauten und Ferienwohnungen eingesetzt, weil insbesondere Bürobauten meistens erheblich mehr an Miete bringen als Wohnbauten. Das erleichtert die Finanzierung und die Anwerbung von Fonds-Kunden. Mit großem Aufwand wurden Kunden zum Kauf von Fondsanteilen geworben. Den Fonds flossen Milliarden zu, die aber, wie die US-Bankenkrise zeigte, oft nicht sehr rentierlich investiert waren. Die offenen Fonds mussten häufig geschlossen werden. Über das angelegte Geld kann dann oft nicht mehr verfügt werden.

Wegen der oft hohen Leerstandsrate im Bürobereich muss teilweise von den Anlegern Geld nachgeschossen werden. Bei der Kaufauswahl muss auf den Leerstand und die Vermietbarkeit der im Fond enthaltenen Immobilien geachtet werden. Durch die anonyme Verwaltung ist es kein Wohneigentum im alten Sinne. 

Mit oder ohne Keller ? (NE 1.8)

Bei einem Festpreishaus ist besonders wichtig, dass nichts fehlt. Die Baubeschreibung gibt sodann Gelegenheit selbst noch einmal zu überdenken, ob alles so richtig ist.

Zunächst sollte dabei – auch aus Energieeinspargründen – überlegt werden, ob der Keller nicht eingespart werden kann. Deshalb noch einmal zum

1. Ein Keller ist kein Aufenthaltsraum:

„Ein Keller ist eine dolle Sache“, meinte die Oma immer und meint man vielleicht ja selbst auch. Da könnte ein Büro oder/und auch Gästezimmer hinein, oder der Partykeller für die einmal jährlich gefeierte Party, der Wäsche- und Bügelraum, der PC des Jungen und so weiter – vor allem aber die leeren Kartons, wenn neue Geräte gekauft wurden.
Wir haben nun die Energieeinsparverordnung (EnEV) zu beachten: Die Wärme soll nicht in den Keller wandern. Unbeheizte Kellerräume müssen gegen beheizte Räume wie im Erdgeschoss gedämmt werden. Beheizte Räume wiederum müssen nach außen und unten genau wie die Erd- und Obergeschosswände gedämmt werden. Und öffentliche Geldgeber fordern oft eine noch höhere Dämmung als die EnEV. Das kostet richtig Geld. Die Kellertreppe sollte deshalb nicht nach unten offen sein, andernfalls sollten die Kellerwände um den Kellerabgang einschließlich der Sohle die erhöhte Wärmedämmung der oberen Geschosse aufweisen.

2. Die Zusatzkosten können erheblich sein

Bei kleinen Grundstücken muss, insbesondere bei bindigem Boden, oft der gesamte Aushub abgefahren werden. Das kostet weiteres Geld. Und schließlich muss dann vielleicht noch Boden für eine Sandhinterfüllung geliefert werden, wenn es unter der Terrasse etwas trockener bleiben soll, eine Drainage mit Pumpe ist vielleicht notwendig, die braucht wiederum eine Dränschicht gemäß DIN 18195-10 auf der Außenisolierung - oder eine Hinterfüllung mit gewaschenem Filterkies. Dies ist schon genug. Es kommt aber noch besser: Eigentlich darf heute evtl. Drainagewasser meistens nicht in einen Graben oder ein Regensiel eingeführt werden. Dann ist ein wasserdichter Keller, möglichst aus Beton (weiße Wanne) oder als so genannte schwarze Wanne (mit Bitumen abgeklebte Außenhülle) erforderlich. Wenn der Unternehmer einen Keller mit Abdichtung gegen Bodenfeuchtigkeit angeboten hat, können die Mehrkosten also bedeutend sein, vielleicht sind sie genau so teuer wie der Keller selbst.

Ein Bodengutachten, mindestens aber Sondierbohrungen (mit einer geschlitzten Sonde) und einem Schichtenverzeichnis als Ergebnis sollten vor Überraschungen schützen.

Sollte sich dabei herausstellen, dass der Boden nicht ausreichend tragfähig ist, wie z. B. der Marschboden oder nahe einem verlandeten Gewässer, bei sehr weichem Lehmboden oder Geschiebemergel, ist vielleicht eine Pfahlgründung mit darüber liegenden Balken oder als Balken oder Platte auf elastischer Bettung nach dem Steifeziffer- oder Bettungsmodulverfahren erforderlich.

3. Die „Weiße Wanne“ ist  zementgrau

Ab 2005 schreiben DIN EN 206-1/DIN 1054-2 vor:  Wasserundurchlässig heißt Beton mit hohem Wassereindringwiderstand. Der darf in die Überwachungsklasse 1 eingeordnet werden, wenn der Baukörper maximal nur zeitweise aufstauendem Sickerwasser ausgesetzt ist und wenn nichts anderes in der Projektbeschreibung festgelegt ist. Die Überwachungsklasse 1 gilt für Normal- und Schwerbeton => C25/30. Für die richtige „Weiße Wanne“ gelten heute die Überwachungsklassen 2 und 3. Hierbei muss das Bauunternehmen über eine ständige Betonprüfstelle verfügen (wer hat die?). Die Ergebnisse müssen sodann durch eine anerkannte Überwachungsstelle überprüft werden (Fremdüberwachung). Geld spielt also keine Rolle mehr. Am besten macht man gar nichts mehr.

Beim Beton sollten besonders die Nachbehandlungsdauer nach DIN 1045-3 entsprechend der eingekauften Festigkeitsentwicklung (schnell, mittel, langsam), sowie die Nachbehandlung allgemein und der Schutz des Betons beachtet werden.

Beton-Lieferfirmen bieten – neben weiteren Anbietern – häufig gleich die „Weißen Wannen“ mit an: www.pillat-bau.de im Norden.

Im Neubau benötigt das eingebrachte Wasser mindestens rund 1 Jahr, bis es wieder entwichen ist. Dies gilt auch für die „Weiße Wanne“. In Heft 10/2000 beton untersucht der „Betonpapst“ Lohmeyer in „Bauwerkssohlplatten aus WU-Beton: Bauphysikalische Besonderheiten“. Das Ergebnis: Die Diffusion aus dem Grundwasser beträgt 0,8 – aus dem Beton 6,1 und durch Tauwasserbildung 72 g/(qm x d). Aus dem Grundwasser kommt also vergleichsweise nichts. Bei Sohlen und Wänden sollte aber die Abtrocknung möglich sein. Ein Bodenbelag sollte diffusionsoffen sein. Eine Sohlabklebung ist dann nicht nur unnötig sondern eher schädlich.

Weil nun der Beton Arbeits- oder Fertigungsfugen aufweist, geht die Angst um, dass selbst die weiße Wanne nicht dicht ist und die Außenwand hier und da von eindringender Feuchtigkeit schwarz wird. Eine zusätzliche Abklebung am unteren Sohlaufsatzpunkt mit rund 15 cm Sohlüberstand und über Arbeitsfugen soll restliche Sicherheit bringen. www.contec-bau.de , www.dichte-keller.de

4. Kellerfeuchtigkeit und Schimmelpilz

Bei im Erdreich ungedämmten Kellerräumen – und selbst bei gedämmten Räumen kondensiert an den Wänden, die kälter sind als die Innentemperatur, die wärmere feuchte Luft. Je höher die Luftfeuchtigkeit und Temperatur, desto mehr Kondenswasser und damit Feuchtigkeit an den Wänden.

Besonders dann, wenn im Sommer Temperatur und Luftfeuchtigkeit bei geöffnetem Fenster hoch sind, werden die Kelleraußenwände immer feuchter. Wenn zusätzlich noch gewaschen und getrocknet wird, erhöht sich die Feuchtigkeit weiter. Hinter Möbeln kann die Luft nicht zirkulieren. Hier ist die Gefahr einer Schimmelbildung besonders groß. Kurz und kräftig ( ca. 10 Min.) und nicht bei Regenwetter lüften, bei besonders heißem Wetter überhaupt nicht

Eine Schimmelbildung an den Kelleraußenwänden ist also oft kein Baumangel, sondern weitaus häufiger ein Wohnmangel, für den ein Mieter nach Gerichtsurteilen nicht nur selbst haftet, sondern gegenüber dem Vermieter sogar schadensersatzpflichtig wird.

Doch selbst gut geschütztes Mauerwerk oder auch Betonwände sind mindestens ein halbes Jahr noch feucht. In dieser Zeit muss besonders auf trockene Benutzung – wie oben gesagt – geachtet werden, auch – um den Schimmelpilz zu vermeiden.

Luftentfeuchter z. B. www.brune.info.de , www.ceresit.de

Die Stiftung Warentest empfiehlt (5/2002), den Schimmelpilz trocken abzuwischen, sodann Alkohol, Brennspiritus oder konzentrierte Essigsäure aufzusprühen und dies anschließend mit Papiertüchern abzuwischen und in geschossener Plastiktüte im Mülleimer zu entsorgen.

Keller-Feuchtigkeitsisolierungen, wie Bitumen-Dickbeschichtungen einiger Fabrikate, haften oft nicht auf feuchten Außenwänden oder Kellersohlen. Wenn dies bei feuchtem Untergrund nicht beachte                                wurde, muss die Arbeit wiederholt werden oder es muss eine Dichtung von innen vorgenommen werden. Und wieder könnte der berühmte Schimmelpilz auftauchen.

Dichtungen von innen z. B. www.isotec.de

Es ist sicher vorteilhaft, in eine erhöhte Wärmedämmung und Anlagentechnik des Hauses zu investieren. Die Einsparung eines Kellers spart ein Vielfaches dieser Kosten. Oma brauchte den Keller für Vorräte, Einkellerungskartoffeln, einen Waschkessel, einen Trockenkeller usw., deshalb war für Oma auch der Keller besonders wichtig. Heute wäre er auch gut, wenn die Bodenverhältnisse einen preiswerten Keller erlauben oder ausreichend Baugeld vorhanden ist.

5. Der Keller ist oft allerdings ein wichtiger Zusatzraum

Wer nun weiß, dass der Keller im Normalfall kein Aufenthaltsraum ist, er also nur in besonderen Fällen (z. B. Haus am Hang, Keller 1 m aus dem Keller + Baugenehmigung) zulässig ist, kann natürlich dem durchaus vorteilhaften Kellerbau gedanklich näher treten. Wenn keine besondern teuren Zusatzmaßnahmen zur Dichtung, zum Aushub usw. notwendig sind, ist der Keller sogar besonders preiswert und sinnvoll. Beim nicht unterkellerten Haus muss ja die Gründung auch 80 – 100 cm tief geführt werden. Dies kann schon als Kellerwand verwendet werden.

Was könnte nun alles in den Keller gebaut werden: Die Hobby-Werkstatt, der Partykeller, das Kinderspielzimmer, der Computerraum, der Fitnessraum, die Sauna mit Dusche, das Gästezimmer, der Trockenraum, der Hausarbeitsraum, vielleicht sogar das Schwimmbad, die Garage, der Lagerraum sowieso, der Schutzraum, besonders wichtig ist der Keller für die Aufnahme einer Heizung mit Warmwasser-Erzeuger, zur Öl- oder Holzpellets-Lagerung, für die Lagerung von Kaminholz oder Kohle, die Firma, das Büro etc. – es ist fast unglaublich. Der Keller ist oft ein wichtiger Zusatzraum. Er kostet nur Geld und muss richtig ausgeführt werden.

Die Bauleitplanung ist zu beachten (NE 1.9)

Beim Neubau – aber auch bei der Haussanierung, beim Umbau – sind immer die Bestimmungen der Bauleitplanung, die die Baubehörde kennt und einer Genehmigung zugrunde legt, zu beachten.