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Gesamtbaukosten 

(NE 6)

Inhalt

Zuerst die Grundstückskosten (NE 6.1) - Auch Nebenkosten nicht vergessen (NE 6.2) - Unfall- und andere Versicherungen (NE 6.3) – Außenanlagen können teuer sein (NE 6.4) – Hausanschlüsse für Strom etc. kosten viel (NE 6.5) - Die Baubeschreibung, qm und cbm (NE 6.6) – Die Gesamtbaukostenermittlung (NE 6.7) –

Zusatzmaßnahmen- und Hinweise zu den Kosten zur Wohngesundheit finden Sie unter www.wohngesundheit-heute.de/ und z. T. bei den Veröffentlichungen des Haupautoren Hans-J. Kiene unter http://www.kiene-info.de/ . Zu Energiesparmaßnahmen siehe bei Baustoffe + Energie. außerdem bei www.haussanierungspraxis.de

Achtung: Schwarzarbeit ist in vielen Ländern, wie Griechcnland oder der Türkei, besonders üblich. Sie ist aber strafbar, es gibt keine Gewährleistung - und bei einem Bauunfall des Schwarzarbeiters kommt die Polizei. Siehe dazu, und zum Generalunternehmer, www.soziales-deutschland.eu : Gesetze und Moral.

Zuerst die Grundstückskosten (NE 6.1)

1. Die Denkmalschutz-Immobilie wird noch gefördert

Noch können Vermieter und Eigennutzer, und zwar auch von Wohnungen, ihre denkmalgeschützte Immobilie schon in kurzer Zeit z. T. vom zu versteuernden Einkommen absetzen (abschreiben = AfA – Steuerberater oder Finanzamt genau vorher befragen). Wir kennen diese AfA ja vom Auto des unternehmerisch Tätigen: In 5 Jahren ist es vom zu versteuernden Einkommen abgesetzt. Beim Verkauf wird der Erlös des Altautos dann dem Einkommen wieder zugeschlagen. Entsprechend wird das Auto bei den Gewinnen und Verlusten behandelt, und  entsprechend ist es auch bei allen Immobilien-Abschreibungen: Bei einem Verkauf nach der Abschreibung ist der Gewinn voll zu versteuern. Die angebliche Begünstigung durch den Fiskus ist also oft gar keine. Sie kurbelt die Investitionsneigung an, um zuerst Steuern zu sparen. Später kann das Gegenteil eintreten.

In Ostdeutschland waren es besonders die höheren Abschreibungsmöglichkeiten, welche die Vergünstigungen so hoch erscheinen ließen, dass viele normale und prominente Bürger ihr Geld dort in Häuser fließen ließen.

Vom Finanzamt sind beim Denkmalschutz folgende Auflagen zu beachten: Alle Maßnahmen müssen vor Arbeitsbeginn mit dem Denkmalsschutzamt abgestimmt sein, das am Ende auch Arbeit und Kosten bescheinigen muss. Die Investitionen dürfen erst nach dem Kauf anfallen und dürfen nur dem Erhalt und der Restaurierung der Immobilie dienen (also wie sonst auch üblich, nicht das Grundstück – es nutzt ja auch nicht ab). Auch nicht das Altgebäude, das aber oft ohne Restaurierung sowieso wertlos ist.

2. Die Grunderwerbssteuer ist eine Umsatzsteuer

Das gebaute Haus ist (auch für den Kreditgeber) fest mit dem Grund + Boden verankert. Beim Grunderwerb sind deshalb 3,5% Grunderwerbssteuer zu zahlen. Davon sind nicht fest zum Hause gehörende Gegenstände, wie die Markisen, die Küche oder die Sauna, und natürlich auch der Makler und Notar abzuziehen.

Der unumgängliche Notar (ein Vertrag ohne Notar ist nichtig) will dann auch noch rund 1,5 % haben und der Makler vielleicht 5,5%. Wer das Grundstück ohne Haus kauft und dies selbst darauf errichten lässt, braucht nur für das leere Grundstück die Grunderwerbssteuer, den Notar und Makler zu bezahlen. Er spart also garantiert einmal 3,5% Grunderwerbssteuer für das Haus. Sodann eventuell weitere rund 5,5% für den Makler bei der Haussumme. Bei 150.000 € Baukosten sind dies mal eben fast 15.000,- €. Ist das nichts? Das ist sogar schon ein volles Architektenhonorar. Selbst wenn der Verkäufer inseriert „ohne Maklerkosten“, werden die wohl auf den Hauspreis aufgeschlagen werden, denn Anzeigen sind teuer.

In Wirklichkeit geht kaum jemand mit 200 oder 400.000 € los, um ein Grundstück zu kaufen. Es kommen also, neben den Kosten für die Grundstücksbeurkundung und Einholung aller Genehmigungen durch den Notar, noch weitere Kosten hinzu: Die Hypotheken müssen beurkundet – und alles muss beim Amtsgericht eingetragen werden. Da kann man ruhig 6 % der Kosten - ohne Hausgrunderwerbssteuer - rechnen. Kommen für den Hausteil noch die  Grunderwerbssteuer hinzu, ist man fast bei 8% der Kosten – ohne Makler und Vermessung. Ein Makler mit 5,5 % würde dann alles zusammen auf 13,5 %. Bei 250.000 € sind das fast 34.000 €. Sparsamkeit ist also angesagt. Oft werden Kosten verschwiegen.

Hinzu kommen dann: Die Baureifmachung, wie z. B. Bäume abholzen, Anlieger- und Anschlussbeiträge für Wasser, Abwasser, Gas, Strom und Telefon. Alles nur für das Grundstück und dann aber ohne Grunderwerbssteuer  und vielleicht eine Vermessung (die bei Wohneigentum meistens entfällt).

Auch Nebenkosten nicht vergessen (NE 6.2)

1.      Die anerkannten Regeln der Technik:

Alle technischen Leistungen – und dazu gehören alle Bauleistungen, müssen, ohne dass es extra im Leistungsverzeichnis oder der Leistungsbeschreibung beschrieben sein muss, den anerkannten Regeln und dem Stand der Technik entsprechen. Diese Regeln können überliefert - oder dem Stand der Technik entsprechend – sein.

Meistens sind diese Regeln in Normen beschrieben. In der Deutschen Industrie Norm (DIN) oder heute immer mehr in der Europa Norm (EN), damit sich in Europa alle Anbieter und Ausführenden nach den gleichen technischen Regeln richten.

Diese Regeln sind nun meistens, ohne einer besonderen Erwähnung, Angebots- und Vertragsbestandteil. Meistens deshalb, weil die Normen ja auch für den speziellen Fall nicht immer richtig zu sein brauchen. Die Haftung verbleibt immer beim Auftragnehmer.  

2.      Das Leistungs- oder Angebotsverzeichnis:

Der Bauherr, oder der vertretende und von ihm beauftragte Architekt oder Ingenieur schreibt eine Leistung meistens aus, um unter verschiedenen Anbietern den preiswertesten zu ermitteln. Derjenige, der weniger Aufträge, eine bessere Organisation, niedrigere Tariflöhne oder Materialeinkaufspreise – vielleicht auch weniger Gewinn hat, kann preiswerter anbieten.  Ein Handwerker, der allein arbeitet, ist wegen der in Deutschland besonders hohen Zusatzbelastung durch den Staat meistens preiswerter. Eingeschaltete Architekten oder Ingeneure bevorzugen meistens Betriebe, mit denen sie gute Erfahrungen gemacht haben. Dies ist ein Hauptgrund für sie, oft gerade nicht den preiswertesten Anbieter vorzuschlagen. Bei der „freihändigen“ Vergabe sagen sie vielleicht sogar, dass dieser bestimmte Handwerker der einzig richtige für den Auftraggeber sei.

Besonders niedrige Löhne und Kosten haben oft die Firmen der Ost-EU. Sie werden deshalb sehr häufig auf Großbaustellen eingesetzt und haben sich nach den gleichen Regeln zu richten wie die deutschen Firmen – außerdem gilt das Entsendegesetz und gelten die Mindestlöhne im Bauwesen. Dies wird allerdings durch lange Arbeitszeiten und hohe Übernachtungskosten oft unterlaufen. Zusätzlich   berichten beobachtende örtliche Handwerker von z. T. schlechtester Qualität der Arbeiten gerade bei innen liegender Wärmeisolierung. Dies kann irreparable Folgen haben. Bei Sanitär-, Heizungs- und Elektroarbeiten wollen die Versorgungsunternehmen sicher sein, dass keine Schäden auftreten können. Hier dürfen meistens nur die von ihnen zugelassenen Unternehmen tätig werden. Vor Arbeitsbeginn sind genaue Berechnungen und Zeichnungen durch den Betrieb oder ein Ingenieurbüro auszuführen.

Das Architektur- oder Ingenieurbüro ermittelt den preiswertesten Anbieter meisten durch eine Ausschreibung, bei der in einem Leistungsverzeichnis alle Positionen mit den Mengen (oder Massen) genau beschrieben sind. Der Anbieter setzt seine Preise ein und zu einem gewissen Zeitpunkt muss alles beim Anbieter eingetroffen sein, damit möglichst der preiswerteste Bieter den Auftrag erhalten kann. Interessierte Anbieter kennt der Architekt oder Bauherr. Er findet sie vielleicht auch in den „Gelben Seiten“. Oder er beschreibt kurz die Hauptleistung in einer kostenlosen Veröffentlichung, die von interessierten Unternehmern gelesen werden. Sie nehmen dann mit dem Architekten, Bauherrn oder auch Bauträger Verbindung auf .

Fast alle Anbieter von Bauprodukten bieten nun Mustertexte für Ausschreibungen. Hinzu kommen weitere Anbieter von Datenbanken, damit nichts vergessen wird. Es gibt aber durchaus erfahrene Bauherren, die sagen, es wäre dann alles viel zu teuer. Vergessen spart Kosten.

3.      Besondere Leistungen und Nebenleistungen:

Vergessen spart dann Kosten, wenn es zur Fertigstellung erforderlich ist, also verglaste Fenster mit Einbau ohne seitliche Andichtung beispielsweise.

Viele mögliche Leistungen sind aber nach den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen „Besondere Leistungen“ und nicht unbedingt erforderlich oder können von anderen ausgeführt werden. Sie sind extra zu vergüten. Besondere Leistungen sind z. B.: Besondere Schutzmaßnahmen gegen Witterungsschäden, Hochwasser und Grundwasser – ausgenommen ist Niederschlagswasser, mit dem normalerweise zu rechnen ist.

Nebenleistungen können z. B. sein: Das Entsorgen von Abfall aus dem Bereich des Auftraggebers bis zu einer Menge von 1 cbm, soweit der Abfall nicht Schadstoffen belastet ist.

4. Die Grundstücksnebenkosten:

Das gebaute Haus ist (auch für den Kreditgeber) fest mit dem Grund + Boden verankert. Beim Grunderwerb sind deshalb 3,5% + z. T. 1,5% = 5% Grunderwerbssteuer zu zahlen. Davon sind nicht fest zum Hause gehörende Gegenstände, wie die Markisen, die Küche oder die Sauna, und natürlich auch der Makler und Notar abzuziehen.

Der unumgängliche Notar (ein Vertrag ohne Notar ist nichtig) will dann auch noch rund 1,5 % haben und der Makler vielleicht 5,5%. Wer das Grundstück ohne Haus kauft und dies selbst darauf errichten lässt, braucht nur für das leere Grundstück die Grunderwerbssteuer, den Notar und Makler zu bezahlen. Er spart also garantiert einmal 3,5% Grunderwerbssteuer und ca. 1,7% Notarkosten für das Haus. Sodann eventuell weitere rund 5,5% für den Makler bei der Haussumme. Bei 150.000 € Baukosten sind dies mal eben fast 15.000,- €. Ist das nichts? Das ist sogar schon ein volles Architektenhonorar. Selbst wenn der Verkäufer inseriert „ohne Maklerkosten“, werden die wohl auf den Hauspreis aufgeschlagen werden, denn Anzeigen sind teuer.

In Wirklichkeit geht kaum jemand mit 200 oder 400.000 € los, um ein Grundstück zu kaufen. Es kommen also, neben den Kosten für die Grundstücksbeurkundung und Einholung aller Genehmigungen durch den Notar, noch weitere Kosten hinzu: Die Hypotheken müssen beurkundet – und alles muss beim Amtsgericht eingetragen werden. Da kann man ruhig 6 % der Kosten - ohne Hausgrunderwerbssteuer - rechnen. Kommen für den Hausteil noch die  Grunderwerbssteuer hinzu, ist man fast bei 8% der Kosten – ohne Makler und Vermessung. Ein Makler mit 5,5 % würde dann alles zusammen auf 13,5 %. Bei 250.000 € sind das fast 34.000 €. Sparsamkeit ist also angesagt. Oft werden Kosten verschwiegen.

Hinzu kommen dann: Die Baureifmachung, wie z. B. Bäume abholzen, Anlieger- und Anschlussbeiträge für Wasser, Abwasser, Gas, Strom und Telefon. Alles nur für das Grundstück und dann aber ohne Grunderwerbssteuer  und vielleicht eine Grundstücksvermessung (die bei Wohneigentum meistens entfällt).

Unfall- und andere Versicherungen (NE 6.3)  

Ein Unfall hat meistens Ursachen in der Nachlässigkeit vieler Beteiligter. Ist der Unfall dann aber geschehen, ist er vielleicht sogar so schlimm, dass die Staatsanwaltschaft ermitteln muss, dann machen sich die Beteiligten große Vorwürfe. Das Arbeitsschutzgesetz vom 7. 8. 96 wurde nicht eingehalten. Warum haben sie die Unfallverhütungsvorschriften der Bau-Bauberufsgenossenschaft nicht beachtet? Dort wird auch die Unfallversicherung abgewickelt

Jede deutsche Firma im Baugewerbe ist dort Zwangsmitglied. Jeder Bauherr erhält mit der Baugenehmigung eine Anmeldung für Selbsthilfearbeit. Sogar der Schwarzarbeiter oder Freunde und Verwandte sollten lieber angemeldet werden, damit der Bauherr nicht später außer dem Hause noch eine Arbeitsunfähigkeitsrente für den vorher so preiswert erscheinenden Schwarzarbeiter bezahlen muss.

Die Unfallverhütungsvorschriften werden in wichtigen Bereichen kurz besprochen unter: Mängel Unfall Einzug. 

Wichtig ist aber auch die Bauherren-Haftpflichtversicherung, denn auf der Baustelle kann viel passieren. Wenn kein Schuldiger sonst zu finden ist, ist der Bauherr meistens dran.  Er sollte mit der Versicherung reden und später eine Grundeigentümer-Haftpflichtversicherung folgen lassen, oder, wenn er die schon hat, diese für die Bauzeit auf eine Bauherren-Haftpflichtversicherung erweitern.

Eine Feuerversicherung benötigt man später sowieso.- In der Bauzeit sollte dies eine Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung sein. Nach Fertigstellung eines Neubaus oder eines Um- und Anbaus, oder einer Sanierung, muss sowieso alles vom Sachverständigen der versicherung geschätzt werden. Wegen der heutigen Tornados sollte die Versicherung gleich auf Unwetter ausgedehnt werden.

Bleibt noch die frühere Bauwesenversicherung und heutige Bauleistungsversicherung zu empfehlen, die die Bauleistungen bis zum Eintritt der Fertigstellung versichert.

Außenanlagen können teuer sein (NE 6.4)

Zum Garten, der Terrasse und dem Autoplatz findet man genauere Beschreibungen  unter Erschließung + Außenanlagen.  

Zuerst die Planung: Der Garten- und Landschaftsarchitekt, aber auch der Gartenbaufachmann,  zeichnet zunächst einen Garten- oder Landschaftsplan, auf dem die Gartengestaltung, die Solitär- und Flächenpflanzen, der Rasen, die Wege, Teiche, Beleuchtungen und so fort zu sehen sind. Garten- und Landschaftbau heißt kurz Galabau. 

Diejenigen Bauherrinnen und Bauherren, die sich keine Gartenarchitektin oder keinen Gartenarchitekten erlauben können, und das ist die große Mehrheit, sind nicht schlecht beraten, sich auch einen kleinen Gartenplan zu machen.

Nach dem Grob- und Feinplanum, der Erdbewegung mit Bagger oder Lader, beginnt die Garten- oder Landschaftsgestaltung, der Galabau.  Es soll schön werden. 

Der Terrassen- und Wegebelag

Die schon früher erwähnte VOB hat jeder bauhandwerklich Tätige. Im Teil C findet er unter DIN 18318 Pflasterdecken, Plattenbelege, Einfassungen unter Verkehrswegebauarbeiten. Der Geltungsbereich erstreckt sich auf Straßen und Wege aller Art, Plätze, Höfe, Flugbetriebsflächen, Bahnsteige und Gleisanlagen.

Vom Regenwasser möglichst wenig wegleiten: Schnell abgeleitetes Regenwasser fließt über Flüsse letztlich in das Meer und müsste bei vielleicht späterer Wasserknappheit von dort teuer und energieaufwendig zurückgewonnen werden. Ökologischer und letztlich preiswerter ist es, das Wasser am Orte zu lassen und möglichst wieder dem Grundwasser zuzuführen. Ein weiteres Problem wird dabei ganz nebenbei gelöst: Große Regenmengen laufen über Betonrohre als Vorflut sehr schnell ab. Diese müssen dann, wenn immer mehr Bodenfläche versiegelt wird, auch immer größer dimensioniert werden. Häufig ist dies gar nicht möglich. Dann müssen große Regenrückhaltebecken (RRB) das Wasser aufnehmen. Dies alles kostet viel Geld, darum sollte der Regenwasserabfluss so weit wie möglich minimiert werden. Offene, bewachsene Gräben und natürliche Teiche lassen das Wasser langsamer abfließen und sind schon deshalb natürliche Rückhalteflächen. Die DIN 1986-100 ist das Regelwerk für Entwässerungsanlagen bei Gebäuden und auf Grundstücken. Sie macht für die Grundstücksentwässerung mit den Abflussbeiwerten Angaben zur Geschwindigkeit des Abflusses und damit auch zur Regenrückhaltung. In einer Tabelle wird die Abflussmöglichkeit verschiedener Flächenarten dargestellt. Am Ende sieht man: Eine örtliche Versickerung, wenn sie denn möglich ist, braucht keinen Abfluss mehr und ist darum immer anzustreben. In vielen Gebieten ist der Anschluss an die Regenkanalisation möglich und üblich. Dies kann, je nach Ort, Land und Abnehmer am einfachsten sein. Auf dem Lande haben wir hier die sogenannten Zweckverbände. Sie wurden von den Gemeinden, und teilweise auch Städten, mit dem Zweck gegründet, das Abwasser unschädlich zu entsorgen. Die Städte haben hier oft eigene Unternehmen und jeder hat andere Formulare, Bestimmungen, Regenmengen pro Hektar und so fort. Die zuständigen Bauämter nennen die Entwässerungsträger. Meistens ist die Regenwasserkanalisation nur zur Einleitung von Oberflächenwasser der Gebäudedächer und teilweise nur zur Einleitung des Straßenoberflächenwassers zugelassen. Immer kostet die Einleitung Geld – schon darum ist die Versickerung auf eigenem Grundstück, wenn sie möglich ist, sinnvoll. Drainagewasser (DIN 4095) darf meistens nicht eingeleitet werden, weil der Wasseranfall sehr hoch sein könnte. Es müsste also auch versickern. Gem. 4.2 der DIN 4095 ist die direkte Einleitung von Oberflächenwasser (z. B. aus Speiern, Hanglagen, Kellerfenster-Hangmulden) in die Drainage unzulässig.

 5.  Regenwasser-Nutzung im Hause:

Ökologisch sinnvoll ist die Regenwasser-Nutzung bei größeren Familien. Deshalb wird sie von einigen Bundesländern gefördert. Sie spart über ein Drittel der jährlichen Wasser- und Abwasserkosten von 500 €/Jahr. Das sind 167 € im Jahr. Bei einem Tagesverbrauch von 150 l/Person sind dabei 46 l für die WC-Spülung und 11 l für den Garten gerechnet (der PKW sollte nur bei der Tankstelle gewaschen werden). Zum WC muss dann eine extra Leitung gelegt werden. Diese Dinge kosten natürlich auch Geld. Wegen der Kosten beschränken sich viele auf die Gartenbewässerungstonne, die gleichzeitig als Regenrückhaltung dienen kann oder die Versickerungsmenge verringert. Dafür gibt es allein für die Reinigung, aber auch für alle möglichen Nutzungsarten eine ausgezeichnete Technik. Die DIN 1989-1 macht Angaben zur Planung, Ausführung und zum Betrieb von Regenwassernutzungsanlagen.  

Der offene Graben als Vorflut

Häufig wird der zu Beginn genannte ökologische Vorteil offener Gräben als Vorflut für das Regenwasser ganzer Stadtteile und Orte genutzt. Im Winter fließt dann oft bei Frost überhaupt nichts ab. Regenwasser ist bei zugefrorenen Gräben allerdings meisten nicht vorhanden. Trotzdem könnten bei einsetzendem Tauwetter Probleme auftreten, vor allem dann, wenn unzulässige Hofflächen oder Drainagepumpen angeschlossen sind. Wegen der geringen Wasseraufnahme bei kräftigen Regenfällen, muss fast immer eine Regenrückhaltung für Spitzenwerte zusätzlich eingebaut werden. Die Einleitung bedarf natürlich einer Genehmigung, damit nicht beliebig viel Wasser – und vielleicht sogar Schmutzwasser – eingeleitet wird

Internet-INFO-Adressen zur Abwasserbeseitigung

Fast alle Firmen führen bei Einsatz ihrer Produkte die Berechnungen durch

1. Zu Versickerungsschächten, Grabenauskleidung, PVC-Rasenwaben und Straßen- und Wegerandbefestigungen: www.ritter-online.de

2. zu Regenwasser Tonnen, Tanks zur Nutzung, Versickerung:

www.graf-online.de - www.garantia.de -  www.juncus.de

3. zur Regenwasser-Nutzung und zur Schmutzwasser-Nutzung, Klär-, Abscheide- und Hebetechnik: www.kessel.de   www.mall.info , Kleinkläranlagen bis 100 EW mit Mikri-Filtration www.busse-is.de .

Info, Ausschreibung etc. zu Regenentwässerungsrinnen etc.: www.arco-markant.de  und www.arco-galabau.de

Info zum Ököpflaster: www.manzke.com  - www.bvo-volkstorf.de ,

Info zur Sickerrinne und zu Rinnen: www.acodrain.de

Info zur Dachbegrünung: www.bauder.de und www.icopal.de

Hausanschlüsse für Strom etc. kosten viel  (NE 6.5)

Das Schmutzwasser: Schmutzwasser wird in Deutschland meistens an die öffentliche Kanalisation angeschlossen. Wenn dies im Ausnahmefall nicht möglich ist, wird eine vollbiologische Kleinkläranlage oder eine Sammelgrube mit laufender Fäkalienabfuhr verlangt.

Die Berechnung und Ausführung der Anschlüsse und Leitungen erfolgt im Hausbereich nach DIN EN 12056 und im Grundstücksbereich – wie bei der Regenentwässerung – nach der DIN 1986-100. Alle Ausflüsse im Keller unterhalb des Geländes benötigen eine Rückstausicherung. Rückstauverschlüsse nach DIN EN 12056 und Doppelverschlüsse nach DIN EN 13564 sollten bei Keller-Leitungsauslässen mit untergeordneter Nutzung nicht vergessen werden. Dies fordern zwecks eigener Absicherung gegen Schadensersatz zwar alle öffentlichen Abwasserentsorger – das heißt aber nicht, dass dies bei privaten Sielleitungen zur Erschließung verschiedener Häuser nicht notwendig ist. Bei normaler Nutzung (z. B. als Wohnung) ist sogar eine automatische Hebeanlage erforderlich

Auch Schmutzwasser darf nicht mit schädlichen Fremdstoffen verschmutzt sein. Dafür müssen, besonders im gewerblichen Bereich, Fett-, Öl-, Benzin-, Stärke- oder auch Sinkstoffabscheider sorgen. Das Abgaskondensat aus Brennwertkesseln ist ebenfalls mit Vorsicht zu sehen und bedarf meistens einer Einleitungsgenehmigung

Reinigungsöffnungen sind in den Sielleitungen beim Abfluss in öffentliche Leitungen nahe der Grenze, aber < 1,5 m anzuordnen. Schächte sollten bei Leitungen bis DN 150 mm alle 40 m und von DN 200 mm an alle 60 m gesetzt werden.

Damit das Schmutzwasser nun nicht aus den fertigen Grund-Leitungen tropft, ist zuletzt noch ein Nachweisprotokoll über eine durchgeführte Prüfung auf Dichtheit nach DIN EN 1610 durchzuführen.

Die Anträge auf Genehmigung : Es ist oft leichter ein Haus zu bauen, als für die Beseitigung der Abwässer und die Frischwasserversorgung zu sorgen. Es ist vieles zu ermitteln, zu errechnen und zuvor – möglichst im Einvernehmen zusammen mit den Entsorgungsunternehmen – zu erkunden.

Genaue Gebäudepläne mit Einzeichnung der Leitungen, auch auf dem Grundstück, sind Grundlage eines Antrages.

Der Wasserversorgungsantrag wird fast immer an ein Wasserversorgungsunternehmen gestellt. Das gibt alle Anträge aus. Der Installateur für die Leitungen bis zur Wasseruhr muss meistens von den Wasserwerken zugelassen sein. Der Installateur für die von dort ausgehenden Wasserleitungen soll dann Berechnungen der Leitungsquerschnitte liefern, die zu dem Antrag mit eingereicht werden. Eine eigene Wasserversorgung mit Brunnen und Druckkessel kann der Installateur des Bauwerks gleich selbst mit anbieten und einbauen.

Die Regenwasser-Grundstücksentwässerung muss beschrieben werden. Nach Vorgabe einer Abflussspende q mit z. B. 150 l/(s*ha) wird die Abflussmenge Qr  für die einzelnen Ableitungsflächen, wie Dächer, Carports, Terrassen, mit einem Beiwert multipliziert und der Regenwasserabfluss errechnet. Sickerschächte, Rückhaltebecken, Hebeanlagen – alles ist vorher genau zu ermitteln.

Bei der Schmutzwasser-Grundstücksentwässerung sind ebenfalls genaue Angaben mit Zeichnungen der Abflussleitungen zu machen. Bei allen angeschlossenen Abwasser-Gegenständen wird die unterschiedliche Abgabe durch Anschlusswerte AW oder jetzt DU berücksichtigt. Dies wird addiert, und schon weiß man, wie groß die späteren Leitungen und für den ganzen Ort dann die Kläranlagen werden müssen.

Gas und Strom müssen bei den zuständigen Versorgungsträgern beantragt werden,

Die Baubeschreibung, Wohnflächen und Haus-cbm  (NE 6.6)

Bei einer Neuplanung ist besonders wichtig, dass nichts fehlt. Die Baubeschreibung beschreibt alle Leistungen und gibt sodann Gelegenheit selbst noch einmal zu überdenken, ob alles so richtig ist.

Die Wohn- und Nutzflächen

Wer sich eine Wohnung, ein Haus oder einen Gewerberaum mietet oder kauft oder baut und umbaut, benötigt immer eine ungefähre Größe, damit er  ausreichend platz hat. Noch sogar wichtiger ist dies sogar bei Arbeitslosenhilfe 2 oder Sozialhilfeempfängern, weil ihnen nur eine bestimmte Größe  zugestanden wird.

Doch wie wird die Wohn- und Nutzfläche berechnet? Nach der DIN 283, die sehr lange ungültig ist? Oder nach der DIN 276, die unter Dachschrägen erst ab 1,5 m voll rechnet aber eine Treppe mit? Oder nach der II. Berechnungsverordnung, die meint, die Treppe sei kein Wohnraum? Oder schließlich nach der  neuen WoFIV – noch eine Verordnung, in der gegenüber der  II. Berechnungsverordnung einige Änderungen vorgenommen wurden?

Bei diesen eben genannten DIN oder Verordnungen wird die Normalfläche bei geraden Wänden wird immer gleich - bei den Loggien oder Terrasse dagegen immer unterschiedlich gerechnet.  Die Normalwohnung wird von den unterschiedlichen Berechnungsarten überhaupt nicht berührt. Immer wird dabei der Putz von den Rohbaumaßen der Bauzeichnungen abgezogen – und immer könnte man berechnen wie man will, man muss sich nur einig sein und dies im Vertrag vermerken. Für den Normalraum immer  z. B. Seite a mal Seite b mal 0,97 für Putzabzug gleich Quadratmeter des Raumes. Das ist ganz einfach.

Der eine berechnet den Baupreis nach Quadratmetern und der andere nach dem Umbauten Raum. Dabei werden die Kubikmeter des Hauses berechnet. Und alles nach DIN 276. Für die Baubehörde und die Finanzierung ist beides wichtig: Die Wohnfläche und der umbaute Raum.

Die Baubeschreibung und  ihre Bedeutung:

Die Baubeschreibung beschreibt – wie der Name schon sagt – den Bau. Währen der Architekt oftmals bei einer Ausschreibung alle Leistungen bis ins kleinste benennt und dies dann die Baubeschreibung ergänzt, kann es durchaus sinnvoll sein, bei der Baubeschreibung auch Alternativen zu ermöglichen, damit man während der Bau- oder Umbauzeit die Ausstattung genau überlegen kann. Erst, wenn man durch die Räume gehen kann, weiß man ganz genau wie die Materialien wirken. Mögliche Mehr- und Minderpreise sollten allerdings zuvor bekannt sein.

Die Gesamtbaukostenermittlung (NE 6.7)

Die nachfolgende Gesamtkostenliste kann auch anders aussehen. Wichtig ist aber besonders, dass nichts vergessen wird.

Gesamtbaukostenermittlung (nichts soll vergessen werden) Gem. DIN 276 (Leistungsbereiche nach StLB)

Bauherr:

Bauvorhaben + Baugrundstück:

Planverfasser evtl. Generalunternehmer: